نگاهی به اساس و اهمیت مدیریت نگهداری

 

نگهداری و تعمیرات (نت): به طور کلی به دو بخش اساسی برنامه ریزی شده و برنامه ریزی نشده تقسیم می شود:

نت برنامه­ریزی نشده که شامل نت اضطراری می باشد و  نت برنامه­ریزی شده که شامل نت از کار افتادگی

نت پیشگیرانه ، نت پیش بینانه ، نت پیش اقدامانه است.

کلیه این روش ها مزایا و معایبی دارد که هر کدام بسته به شرایط  و موقعیت های مختلف کاربرد دارد.

مدیریت نگهداری: عبارت است از مجموعه فعالیت­های مشخص و برنامه­ریزی شده با هدف جلوگیری از خرابی ناگهانی ساختمان، ماشین­آلات، تجهیزات و تأسیسات که با این کار قابلیت اطمینان و در دسترس بودن آن­ها افزایش یافته، علاوه بر افزایش طول عمر مفید سازه، کاهش چشمگیری در هزینه­ها شاهد خواهیم بود.

تركيب همه اقدامات مديريت فني-اجرايي در طول چرخه عمر يك پروژه به منظور نگهداشتن آن، يا بازگرداندن آن به حالتي كه در آن حالت پروژه مي‌تواند كاركردهاي موردنياز را اجرا نمايد.

امروزه با اوج گیری پیشرفت سریع فن آوری و به دنبال آن ورود روز افزون  تکنولوژی های مدرن و جدید در پروژه های عمرانی، بحث مدیریت نگهداری از اهمیت ویژه ای برخوردار شده که عدم رعایت اصول نگهداری باعث ایجاد خسارات جبران ناپذیر مالی و جانی خواهد شد. این مهم مستلزم مدیریت استراتژیک برای جلوگیری از مشکلات احتمالی است.

مدیریت نگهداری پروژه­های عمرانی: با هر وسعت و عظمت یا نوع بهره­برداری، آن را می­توان به سه قسمت اصلی و کلیدی تقسیم­ بندی کرد. چرا که تمامی پروژه­های عمرانی می­بایست به هر طریقی برای نیل به هدف خود و نیز  بهره­برداری مناسب از پروژه این سه محور را بکار گیرد. بنابراین مدیریت نگهداری این سه محور، اصلی­ترین هدف مدیریت نگهداری کل پروژه می­باشد. به طورکلی یک پروژه از لحظة­ شروع تا خاتمه آن باید سه محور را برای پیشبرد هرچه بهتر اهداف خود در یک چرخه قرار دهد و کلیه این محورها به صورت تخصصی مدیریت شوند. مدیریت نگهداری ابنیه و سازه، مدیریت نگهداری تأسیسات و مدیریت

تسهیلات، سه محور اصلی مدیریت نگهداری پروژه­های عمرانی را تشکیل می­دهند و همه آن ها برای نگهداری موفق، احتیاج به یک مدیریت قوی و کارآمد دارند.

متأسفانه در کشور ما در پروژه های عمرانی بدترین نوع استراتژی مدیریتی اضطراری یا تعمیری است به کار گرفته می شود. در حالی که کشورهای در حال توسعه و صنعتی به روزترین و کارآمد‌ترین روش نگهداری که روش نگهداری پیش اقدامانه است را برای پروژه های عمرانی خود لحاظ می‌کنند و این عملکرد باعث می شود با مدیریت صحیح، پروژه های عمرانی آن ها بیشترین بازده را با کمترین تلفات و هزینه، تحویل دهد و این امر باعث افزایش طول عمر و مهم تر از آن صرفه جویی بسیار چشمگیری در هزینه های پرداختی برای تعمیر و نگهداری آن می شود.

مدیریت تسهیلات در سال 1990 میلادی به عنوان یک رشته دانشگاهی شناخته شده است. مدیریت تسهیلات ابتدا در اروپا در دانشگاه های انگلستان، هلند و اروپای شمالی تحقیقات خود را آغاز نمود در حالی که در مرکز تحقیقات آکادمیک مقطع کارشناسی، کارشناسی ارشد و دکترا، پایه گذاری و آغاز به فعالیت کرد. در ابتدا شامل مرکز تحقیقات FM اروپایی شد. مرکز مدیریت نگهداری در سال 1990میلادی در گلاسکو پایه گذاری گردید در حالی که در کشور ما با توجه به کثرت انجام پروژه های عمرانی و ضرورت رواج و مطرح کردن این موضوع چه در دانشگاه ها و مراکز علمی و چه از نظر عملی و اجرایی، آن طور که باید و شاید به این موضوع اهمیت داده نشده است. بنابراین سعی بر این است؛ برای پیشبرد این اهداف در کشورمان قدمی برداشته شود تا شاید پروژه های عمرانی داخل کشور با مدیریت اصولی رو به اهداف خود پیش برد.

به طور متوسط طول عمر پروژه های ساختمانی در ایران 40 سال می باشد. این امر در حالی است که مدیریتی که برای نگهداری پروژه در نظر گرفته می شود، مدیریت نگهداری تعمیری است. به این معنا که برای افزایش طول عمر ساختمان هیچ اقدامی صورت نمی گیرد. درنظر بگیرید اگر با یک مدیریت صحیح بتوان طول عمر مفید ساختمان را از 40 به 80 سال ارتقا داد، به جای اینکه هر 40 سال یکبار هزینه صرف ساخت مجدد بنا شود، هر 80  سال این هزینه صرف خواهد شد. یعنی 100% بودجه مربوطه که مبلغ نجومی است را می توان صرفه جویی کرد.

بررسی آماری و دقیق این موضوع در قالب مقاله ای تحت عنوان ” بررسی اقتصادی شیوه های مدیریتی نگهداری ساختمان ها در سطح کشور” مورد بررسی قرار گرفته است.

بدون شک یکی از عوامل مؤثر در حادثه پلاسکو عدم مدیریت نگهداری این ساختمان و بی توجهی به استراتژی مدیریتی مدرن در این امر بود. چه بسا ساختمان های بسیار زیادی که در تهران بزرگ وجود دارند و آبستن چنین حوادثی می باشد فاقد نظارت بر مدیریت نگهداری هستند. حوادث و انفجارهای متعددی که هر از چند گاهی در مراکز صنعتی، پالایشگاه ها، پتروشیمی و بنادر رخ می دهد  قطعاً به دلیل فقدان مدیریتی در امر نگهداری خواهد بود. چرا که بسیاری از این انفجار ها در پی نشت عوامل اشتعال زا می باشد و بدون شک اگر نگهداری، به طریق اصولی مدیریت شود شاهد چنین فاجعه هایی نخواهیم بود یا آن ها را به حداقل می رسانیم.

لذا به  شهرداری ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت نفت، وزارت صنایع و معادن و دیگر ارگان ها و سازمان‌های مهم و محترم پیشنهاد می گردد؛ به منظور شناساندن اهمیت این موضوع، با مشارکت در این همایش و همکاری در این امر مشکلات عمرانی و ساختمانی را به حداقل رسانیده و جهت فرهنگسازی و اجرای یک مدیریت مدرن آکادمیک از طریق وزارت علوم، تحقیقات و فناوری و همچنین دانشگاه آزاد اسلامی اقدام گردد تا در اختیار داشنجویان ارشد دکتری و پژوهشگران و اساتید قرار گیرد. در نتیجه پژو هش ها جهت دار و هدفمند باشند و علاوه بر آن با اجرایی شدن مباحث مدیریت نگهداری پروژه های عمرانی به لحاظ افزایش طول عمر مفید ساختمان ها و پروژه ها و نیز صرفه جویی در هزینه های تعمیری، رواج مدیریت تسهیلات در سطح شهر، به لحاظ ایجاد منبع درآمد و زیبا سازی منظر شهری (همچون احداث سوله هایی برای فعالیت های دوره گردان و دست فروشان که علاوه بر زیباسازی شهر، مکانی جهت خرید اقشارکم درآمد می گردد)، به این مهم نایل آییم.

با احترام

دبیرخانه همایش